Sepa dónde comprar, a qué precios y con qué hipotecas durante el próximo año
LOS PAU DE VALLECAS Y CARABANCHEL Y EL DISTRITO DE ARGANZUELA CONCENTRARÁN LA MAYOR OFERTA INMOBILIARIA DE LA CAPITAL, DONDE LAS CASAS SERÁN UN 8% MÁS CARAS. EN EL MERCADO HIPOTECARIO NO HABRÁ GRANDES SORPRESAS
Éste sí que sí. Han tenido que pasar dos años para que las previsiones de desaceleración por fin se hagan realidad, pero todo indica que en 2006 el sector inmobiliario retomará la calma perdida durante la tempestad de los ejercicios precedentes. Pero las cosas como son: calma no es sinónimo de parón ni de pinchazo ni de crisis. Es más, la vuelta a la normalidad se producirá de una manera suave y tranquila.
Por eso, todo indica que 2006 será un buen año para convertirse en propietario. SU VIVIENDA ha consultado a expertos del sector y todos coinciden en señalar que, aunque los precios van a seguir incrementándose, «no se alcanzarán los porcentajes de subida de otros ejercicios».
Esas subidas oscilarán entre un 8% y un 10%, con lo que la recomendación parece clara: si estaba barajando la posibilidad de adquirir una propiedad, cuanto antes lo haga, mejor.
Si tiene dudas en cuanto a la ubicación de su futura casa, le convendrá saber que en 2006, «habrá oferta de vivienda nueva en prácticamente todos los distritos». Eso sí, no siempre será apta para todos los bolsillos: «En muchas zonas se tratará de promociones aisladas con no demasiadas viviendas y, en muchos otros casos, serán promociones de viviendas exclusivas con precios muy elevados en las áreas más céntricas y consolidadas de la capital», dice Emilio Langle, director de Residencial de Aguirre Newman.
Dentro de la almendra central, todo indica que el distrito de Arganzuela será uno de los que más visitas recibirá de posibles compradores. «Es una de las zonas con mayor actividad inmobiliaria de la capital, con lo que habrá abundante oferta», asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
Fuera de esa almendra, los expertos lo tienen claro: el PAU de Vallecas será una de las opciones más interesantes para los compradores.
Si tiene resuelto el problema de la primera vivienda pero desea adquirir una segunda residencia, Murcia, Almería y Castellón son las tres provincias costeras que, por este orden, albergarán un mayor número de ofertas: «Se trata de zonas que están comenzando a despegar. Tienen mucho recorrido de crecimiento, abundante oferta y precios todavía asequibles», dice Smerdou.
En lo que se refiere al mercado hipotecario, si bien se espera que a finales de 2006 los tipos hayan repuntado entre 0,5 y 0,75 puntos, todo indica que las subidas serán perfectamente asumibles por los propietarios.
No parece probable que el año que está a punto de comenzar vaya a pasar a la historia como otro de los ejercicios en el que se marcaron récords históricos en lo que a vivienda se refiere, pero eso no significa que en 2006 el mercado inmobiliario vaya a paralizarse. Todo lo contrario.
SU VIVIENDA ha consultado a varios expertos del sector para que aquéllos que estén pensando en convertirse en propietarios sepan dónde podrán encontrar la mayor oferta de vivienda nueva, cuánto costarán las casas y cómo se presenta el mercado hipotecario en 2006.
ZONAS
A la hora de comprar, deberá tener en cuenta cuáles son las zonas que ofrecen una mayor oferta de casas nuevas. En Madrid capital, «casi todos los distritos dispondrán nuevas promociones de vivienda, con la peculiaridad de que, en muchos casos, se tratará de edificios residenciales muy céntricos y exclusivos que, por tanto, tendrán precios muy elevados. Dentro de la almendra central, Arganzuela será uno de los distritos donde más oferta de pisos nuevos habrá, ya que se trata de un área con mucha actividad inmobiliaria», según asegura Emilio Langle, director de Residencial de Aguirre Newman.
Fuera ya de la M-30, la mayor concentración de la oferta y la más asequible se concentrará en el PAU Ensanche de Vallecas y en el de Carabanchel. Además, «todavía queda oferta en los PAU del norte. Fuera de la capital, el municipio de Paracuellos del Jarama será un opción de adquisición a tener en cuenta», dice Langle. Por último, al hablar de la Comunidad de Madrid, Langle asegura que «hay oferta abundante de vivienda nueva y asequible en Brunete, Aranjuez y Alcalá de Henares, que acaban de aprobar sus planes urbanísticos».
«Las zonas con más potencial dentro de Madrid son el centro de la ciudad, en concreto, los barrios de Jerónimos y El Viso y los distritos de Chamberí, Retiro y Salamanca, donde se vende lentamente pero muy bien. Fuera de la capital, los municipios de la carretera de Toledo y los de la de Barcelona hasta Guadalajara» serán interesantes desde el punto de vista de la demanda, según José Manuel Sánchez, director del departamento de Análisis de Suelo y Residencial de Knight Frank.
«En Madrid, la mayor oferta estará en el PAU de Vallecas. Además, al haber mucho producto, la demanda podrá encontrar buenas oportunidades de compra, debido a la competencia. En cuanto a la almendra central de la M-30, la oferta será más escasa. Sólo Arganzuela albergará un mayor número de promociones de vivienda nueva», asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
Si lo que quiere es comprar su segunda vivienda, «sin duda, Murcia, Almería y, en menor medida, Castellón serán las provincias que aglutinen un mayor número de promociones de vivienda nueva. Tampoco hay que olvidar la zona norte de España: Asturias, Cantabria y Galicia, donde los promotores están apostando fuerte», dice Sánchez.
«Murcia, Almería y Castellón acapararán toda la atención en 2006. Son zonas que no se han explotado sino que están comenzando a despegar ahora y que tienen mucho recorrido de crecimiento», coincide Carlos Smerdou.
En Aguirre Newman también señalan que «Murcia y Almería serán las opciones más interesantes para adquirir una segunda residencia. En Cádiz también habrá mucha oferta, aunque, probablemente, más de cara a la inversión», dice Langle.
Lo que parece claro es que la Costa del Sol no entrará dentro de los destinos prioritarios para comprar a pie de playa. «Este año los resultados de venta de muchas promotoras no han sido los esperados, con lo que muchas compañías están retrasando la salida de más oferta», aseguran desde Aguirre Newman.
PRECIOS
Predecir cuánto van a costar las casas el próximo año no es una tarea fácil, pero todos los expertos aseguran que las subidas de precios van a ser menores que las experimentadas en ejercicios precedentes. El incremento varía dependiendo de la fuente, pero se mueve entre el 8% y el 10%.
«Los precios van a seguir subiendo porque el precio de los suelos donde se levantan las viviendas se compraron a precios elevados, pero este año sí parece que las subidas van a estar por debajo de los dos dígitos», asegura Smerdou.
«Los precios continuarán desacelerándose, «lo que quiere decir que en 2006 tendríamos que subir alrededor de un 8% y así hasta retomar a partir de 2008 unos niveles de revalorización similares a los de la inflación», asegura José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación.
Así las cosas, si un piso de 100 metros cuadrados cuesta hoy 309.100 euros en el PAU de Vallecas, según datos de Sociedad de Tasación, a lo largo de 2006, podrá alcanzar los 333.800 euros -contando con un incremento del 8%-.
Teniendo en cuenta esa misma subida, una vivienda de 100 metros en Arganzuela terminará costando en 2006 cerca de 410.000, frente a los 379.400 que, de media, cuesta un piso de esas características hoy.
FINANCIACIÓN
Para 2006, «contamos con una previsión de subida de tipos de diciembre a diciembre de medio punto, aunque una expectativa bastante compartida en el mercado es que esta subida se sitúe en 0,75 puntos», asegura Joan María Nin, consejero delegado del Banco Sabadell.
De esta forma, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, la cuota mensual se incrementará 38,33 euros, pasando de los 686,91 euros que se paga hoy a los 725,44 euros que se pagarán si el Euribor repunta medio punto y se coloca en el 3,18%. Si la subida es mayor -0,75 puntos-, la cuota mensual a pagar por ese mismo préstamo asciende a 745,32 euros, es decir, 58 euros más de cuota.
Aun así, los expertos creen que dichas subidas no entrañarán riesgos para el bolsillo de las familias, ya que hay incluso quien asegura que ese aumento de los tipos «ayudará a ralentizar el comportamiento de los precios en el mercado inmobiliario», dicen desde la división de Seguro Hipotecario de Genworth Financial.
En 2006, además, «seguirán potenciándose nuevos productos hipotecarios: financiación al consumo, hipoteca inversa, para no residentes, etcétera», para poner las cosas más fáciles a los compradores, aseguran desde Genworth.
Será un buen momento para…
COMPRAR
«Los precios van a seguir subiendo, por lo que, de cara a la gente que esté pensando en comprar, lo mejor es que lo haga cuanto antes», dice Emilio Langle, director de Residencial de Aguirre Newman.
«La situación económica general, hipotecaria y laboral se mantiene, con lo que sigue siendo un buen momento para tomar decisiones de compra», asegura Raúl García, director de Operaciones de Grupo i.
Sociedad de Tasación recomienda prudencia a los compradores: «Que arriesguen lo mínimo a la hora de adquirir y que seleccionen al máximo antes de tomar la decisión final», dice el presidente de la compañía, José Luis Estevas-Guilmain. Si lo que se pretende es comprar para realizar una inversión, «en la actual coyuntura recomendamos que se decanten por las viviendas pequeñas en áreas muy consolidadas. Las zonas periféricas y la costa son más vulnerables a un cambio de ciclo», continúa.
«Las promotoras están facilitando mucho la financiación de las viviendas, con lo que la gente va a poder seguir comprando sin problemas», explica el consejero delegado de Foro Consultores, Carlos Smerdou.
VENDER
«Los propietarios están tardando cada vez más en vender una vivienda, sobre todo cuanto más cara es», dice el presidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain.
«Los ritmos de comercialización se han alargado, tanto en el mercado de la vivienda libre como en el de la usada, y eso se nota en el aumento de la oferta», dice Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, lo que hace que los vendedores no lo tengan nada fácil a la hora de ‘colocar’ sus viviendas en el mercado.
«Muchos de los compradores que adquirieron casas como inversión y están sacando ahora ese producto a la venta están teniendo dificultades para colocarlo, en gran parte por los desorbitados precios que piden. Por eso, los vendedores que quieran cerrar una operación, tendrán que ajustar los precios al momento actual del mercado; un momento en el que los precios de las casas ya no suben tanto», dice José Antonio Ugarte, presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI).
De esta forma, todos los expertos coinciden en que, si se decide vender el próximo año, los vendedores tendrán que ‘jugar’ con precios realistas.
Fuente:Elmundo.es
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